冷鏈“新基建”潮起，冷庫產(chǎn)業(yè)投資價值再升級1

時間：2023-04-30 13:38:31來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

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4月26日，中央財經(jīng)委員會第十一次會議召開，提出要加強信息、科技、物流等產(chǎn)業(yè)升級基礎設施建設，加快城鄉(xiāng)冷鏈物流設施建設，強調(diào)要強化基礎設施發(fā)展對國土空間開發(fā)保護、生產(chǎn)力布局和國家重大戰(zhàn)略的支撐。

冷庫作為冷鏈物流的重要基礎設施和關鍵節(jié)點，能夠反映出行業(yè)的整體發(fā)展水平。冷庫設施的建設與完善，對于保障國家食品安全供給，暢通國內(nèi)大循環(huán)、促進國內(nèi)國際雙循環(huán)，擴大內(nèi)需，推動高質量發(fā)展，都具有重大意義。隨著新一輪基建浪潮的掀起，冷庫產(chǎn)業(yè)的投資價值將再次升級。

一

我國冷庫產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

冷庫是現(xiàn)在化物流基礎設施，屬于物流地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設施，包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。上世紀80年代，普洛斯提出物流地產(chǎn)的概念并率先進行實踐。

我國冷鏈物流起步較晚，相關基礎設施極不完善。根據(jù)中冷聯(lián)盟每年統(tǒng)計發(fā)布的《全國冷鏈物流企業(yè)分布圖》數(shù)據(jù)報告顯示，2008年，我國冷庫保有量僅有約800萬噸，到2021年我國冷庫保有量達到5224萬噸，位于印度和美國之后，保有量排名世界第三，年均增長率超過了10%，且保持穩(wěn)定增長。但從人均保有量看，我國冷庫人均保有量不足美國的十分之一，與發(fā)達國家相比還有很大差距。

從冷庫的產(chǎn)業(yè)鏈看，我國冷庫產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方（政府、地產(chǎn)商等）；產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是物流地產(chǎn)企業(yè)，可分為六類：專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、第三方冷鏈物流企業(yè)、食品商貿(mào)企業(yè)、金融機構和電商平臺；產(chǎn)業(yè)鏈下游是物流地產(chǎn)的客戶，包括生鮮電商平臺、食品商貿(mào)企業(yè)、第三方冷鏈物流企業(yè)等。

按照服務功能的不同，冷庫主要分為商貿(mào)服務配送型、口岸服務型、貨運樞紐型和綜合服務型四大類。其中，商貿(mào)服務配送型主要依托大型商貿(mào)市場，為商品交易提供倉儲、運輸、配送、集散等物流服務，是商貿(mào)流通的中心。其功能明確、行業(yè)有很強集聚性；口岸服務型主要依托口岸港口優(yōu)勢，進行物流的進出口貿(mào)易，并且運用現(xiàn)代信息技術手段，優(yōu)化整合資源，輻射強化口岸周圍物流發(fā)展，在對外貿(mào)易中占有很高比例；貨運樞紐主要依托海陸空交通樞紐，實現(xiàn)不同的運輸形式相銜接，為大量貨物轉換提供配套設施；綜合服務型則是依托商貿(mào)流通、市域配送等規(guī)劃建設，位于城市交通節(jié)點處，提供采購供應、多式聯(lián)運、供應鏈管理。

二

冷庫的主要盈利模式

近年來，受到住房市場調(diào)控和疫情的持續(xù)影響，地產(chǎn)投資商開始尋求轉型升級發(fā)展，冷庫由于政策扶持力度大，市場需求的不斷擴張，擁有收益穩(wěn)定性較高、市場風險較小的優(yōu)點，引起國內(nèi)地產(chǎn)商的普遍關注。

據(jù)了解，一線城市總體物流地產(chǎn)投資凈回報率在7%以上，遠高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在 2%-4%的投資回報率，其中高標倉的投資凈回報率要高于物流地產(chǎn)的平均水平，高標冷庫正逐漸成為投資熱點。

物流地產(chǎn)的主要盈利模式：

租金收入

冷庫租賃是指經(jīng)營者將大型倉儲場地租給第三方冷鏈物流企業(yè)、電商平臺、食品加工商貿(mào)企業(yè)等客戶租賃服務帶來租金收入穩(wěn)定，是物流地產(chǎn)最主要的收入來源之一。以上海為例，在過去5年上海優(yōu)質物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%，遠高于住宅投資2%左右的租金回報水平。同時上海優(yōu)質物流園區(qū)的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅 9.1%。

冷鏈增值服務

在倉儲環(huán)節(jié)中，通過提供裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務，獲得服務性收益，基于上述基礎服務，還可以通過拓展供應鏈金融，獲得為中小型企業(yè)提供融資服務的收益。

資產(chǎn)增值收益

資產(chǎn)增值收益的實現(xiàn)主要有資產(chǎn)的出售和資本市場上市兩種途徑，通過資產(chǎn)的升值預期充分體現(xiàn)，轉化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴張。這部分的收益往往通過籌資行為來實現(xiàn)。

三

冷庫市場需求潛力巨大

隨著經(jīng)濟發(fā)展和消費升級，人們對冷鏈食品的消費需求不斷增加。據(jù)了解，我國每年消費的果蔬、肉類、水產(chǎn)品等易腐食品超過10億噸，為保證食品的保鮮與品質，全程冷鏈管理十分必要，可以保證食品在加工、貯藏、運輸、銷售等全程都處于低溫適宜環(huán)境中，延長食品保質保鮮時間，創(chuàng)造更大價值。

生鮮電商成為冷庫需求的主力軍

根據(jù)艾媒咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，2021年中國生鮮電商行業(yè)市場規(guī)模為3117.4億元，同比上升18.2%。疫情期間消費者線上購買生鮮需求較強，且用戶對生鮮電商行業(yè)的信任度加深，預計2023年中國生鮮市場規(guī)模達4198.3億元。

隨著盒馬鮮生、每日優(yōu)鮮等生鮮電商的崛起，改變了人們的購物習慣，足不出戶就可以購買生鮮產(chǎn)品，享受送貨到家的服務。生鮮電商為了提升冷鏈供應鏈管理水平，需要自建冷庫或租用冷庫，以滿足產(chǎn)品存儲、調(diào)撥和配送需求。

食品商貿(mào)企業(yè)冷鏈需求穩(wěn)步增加

近幾年，我國速凍食品實現(xiàn)快速的發(fā)展。到2016年左右，我國速凍食品市場規(guī)模突破千億大關，并保持高速成長，預測2021年我國速凍食品的市場規(guī)模達到1850億元。根據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，我國人均消費速凍食品量不足10kg，只占美國人均消費量的八分之一，與發(fā)達國家相比還有很大差距，未來市場空間依然巨大。速凍食品市場需求的增加也將帶動對冷庫使用的需求增加。

第三方冷鏈物流企業(yè)發(fā)展迅猛

我國冷鏈物流行業(yè)正在飛速發(fā)展，隨著專業(yè)化程度的提升，第三方冷鏈物流企業(yè)是冷鏈物流行業(yè)發(fā)展的主導力量，企查查數(shù)據(jù)顯示，我國現(xiàn)存冷鏈物流相關企業(yè)1.9萬家，近幾年保持著超過20%的增長率。根據(jù)中冷聯(lián)盟發(fā)布的《2021年度冷鏈物流綜合能力50家重點企業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，50家重點企業(yè)2020年度總營收達到312億元人民幣，同比增長10.2%，頭部企業(yè)競爭優(yōu)勢明顯提升。第三方冷鏈物流企業(yè)為提升綜合服務能力，服務鏈條向供應鏈兩端延伸，對冷庫需求也越來越大。

新業(yè)態(tài)激發(fā)新需求

受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟發(fā)展以及新冠疫情防控限制影響，直播帶貨、生鮮新零售、社區(qū)團購、中央廚房+冷鏈宅配、預制菜等新模式、新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，帶動冷庫需求持續(xù)擴大。數(shù)據(jù)顯示，2021年生鮮電商交易規(guī)模達4658.1億元，同比增長27.92%，隨著生鮮電商行業(yè)逐漸成熟，以及人們網(wǎng)購生鮮的習慣逐漸養(yǎng)成，預計未來生鮮電商行業(yè)規(guī)模將繼續(xù)增長；2022年預制菜市場火爆，有公開調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年預制菜行業(yè)規(guī)模預估為3459億元，同比增長18.1%，未來幾年有望成長為萬億級市場。

四

政策支持力度空前

冷庫是減少生鮮食品流通損耗，擴大高品質市場供給，更好滿足人民日益增長美好生活需要的重要手段。國務院2021年12月發(fā)布的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》提出，到2025 年，我國將初步形成銜接產(chǎn)地銷地、覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國內(nèi)國際的冷鏈物流網(wǎng)絡，在基礎設施建設方面，將依托農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)、重要集散地和主銷區(qū)，布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地。并且國家還將每年投入至少50億元作為專項資金補助。

2022年4月，交通運輸部、國家鐵路局、中國民用航空局、國家郵政局、中國國家鐵路集團有限公司聯(lián)合發(fā)布的《關于加快推進冷鏈物流運輸高質量發(fā)展的實施意見》提出，改善農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地“最初一公里”冷鏈物流設施條件，鼓勵生鮮電商、寄遞物流企業(yè)加大城市冷鏈前置倉等“最后一公里”設施建設力度等。

2022年4月10日，《中共中央國務院關于加快建設全國統(tǒng)一大市場的意見》（以下簡稱《意見》）正式出臺。指出我國的物流業(yè)處于轉型升級的戰(zhàn)略機遇期，仍需要高質量發(fā)展。此次上海疫情也暴露出了我國物流業(yè)的短板，大力發(fā)展物流行業(yè)，促進全社會物流降本增效，是建設現(xiàn)代流通網(wǎng)絡中的重要一環(huán)。打通堵點、打破地方保護和市場分割，有助于商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動，對于冷庫市場而言，意味著市場空間的進一步擴展。

頂層設計的不斷完善和持續(xù)的政策支持，為冷庫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，也將帶動冷庫投資熱度的進一步提升。

五

“新基建”浪潮下的冷庫發(fā)展新趨勢

新基建正成為國家政策和各地方高質量發(fā)展的重要抓手，拉動經(jīng)濟增長的新亮點，也是冷鏈物流行業(yè)和資本市場的重大新機遇。

從高能耗向低碳節(jié)能轉型

一直以來，我國冷庫產(chǎn)業(yè)都是能耗大戶，隨著“雙碳目標”的制定和實施，冷庫節(jié)能轉型勢在必行。2022年北京冬奧會場館普遍使用CO2制冷系統(tǒng)，為減碳降耗提供了有價值的參考，未來冷庫使用C02制冷系統(tǒng)的可能性增加。此外，光伏+冷庫模式也已經(jīng)應運而生，通過在冷庫屋頂安裝太陽能電池板，形成光伏發(fā)電能源供應系統(tǒng)，解決冷庫能耗問題，成為冷庫市場新趨勢。

從“只能人工”向“人工智能”發(fā)展

在“新基建”浪潮的驅動下，5G通信、北斗導航系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)技術的融合、大數(shù)據(jù)、人工智能技術都將取得長足進步，智能搬運車、無人機、無人碼垛機等冷庫智能設備將得到更廣泛的應用，我國冷庫產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)的全部需要人工操作，將向著智能化、無人化、自動化方向發(fā)展。未來能夠提供智能設施設備的冷庫也將更加受到客戶企業(yè)的青睞。

從傳統(tǒng)冷庫向高標冷庫升級

與傳統(tǒng)土建冷庫相比，高標倉具有單層高、承載力強、立柱間距寬、消防等級高、設施現(xiàn)代化程度高等優(yōu)勢，能夠滿足安全倉儲、最大化空間利用及高效運行等現(xiàn)代物流的操作要求，從而大幅提升單位面積的存儲貨量、縮短分揀貨物時間，降低單票倉儲成本，提升運營效率。有調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，以2020年為測算期間，使用高標倉的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉的成本降低約 20%。

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