冷庫投資與選址策略1

時間：2023-04-05 22:11:42來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

文｜世邦魏理仕

摘?要：雖然中國冷庫庫容位列全球第三，但城市居民人均冷庫容量仍然較低，難以滿足消費升級需求。結(jié)合中國冷庫市場供需現(xiàn)狀，世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布《冷庫投資與選址策略》報告，對疫情后冷庫投資的機遇和方向、冷庫投資城市的選擇和選址等進(jìn)行分析并提出建議。

關(guān)鍵詞：冷庫、發(fā)展趨勢、投資、選址、策略

當(dāng)前我國冷庫市場處于早期發(fā)展階段，無論是從冷庫的整體供應(yīng)量、還是冷庫品質(zhì)，都不能滿足市場需求。目前，高標(biāo)冷庫在冷庫總體供應(yīng)中的占比不足1/3，七大城市的高標(biāo)冷庫整體出租率高于90%。

全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）在今年4月對外發(fā)布《冷庫投資與選址策略》報告，通過對當(dāng)前中國冷庫供需現(xiàn)狀、頭部企業(yè)冷庫布局、重點城市市場表現(xiàn)進(jìn)行剖析，為相關(guān)投資者和冷鏈企業(yè)提供關(guān)于冷庫投資城市選擇和選址的策略建議。以下為報告全文：

一、中國冷庫市場概覽：供需現(xiàn)狀與預(yù)測

1.中國人均冷庫容量為美國的四分之一

根據(jù)全球冷鏈聯(lián)盟（Global ColdChain Alliance）2020年的數(shù)據(jù)，全球冷庫庫容達(dá)7.19億立方米，相比2018年上漲16.7%，其中北美和中國貢獻(xiàn)了大部分增長。

雖然中國冷庫庫容位列全球第三，然而城市居民人均冷庫容量與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比相去甚遠(yuǎn)，僅約為美國的四分之一和日本的二分之一（見圖1）。

此外，從供給側(cè)來看，國內(nèi)冷庫市場目前還面臨生鮮農(nóng)產(chǎn)品倉儲技術(shù)和倉儲設(shè)施落后、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度不高、集中度偏低等挑戰(zhàn)，未來發(fā)展提升空間廣闊。

2.現(xiàn)有冷庫不能滿足消費升級需求

從需求側(cè)來看，如世邦魏理仕在2021年的《中國冷庫投資指南》報告中所指出，冷庫90%以上的需求來自各類生鮮和冷凍食品。而中國是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)大國和消費大國，糧食、蔬菜、水果、肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量和消費量均居全球第一。

但由于冷鏈物流發(fā)展不完善，冷鏈運輸能力的限制，農(nóng)產(chǎn)品加工不足，流通環(huán)節(jié)較多，中國生鮮農(nóng)產(chǎn)品損耗大。根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委數(shù)據(jù)顯示，2018年中國蔬菜、水果、水產(chǎn)品和肉類的流動損耗率分別達(dá)到20%以上、11%、10%和8%，而發(fā)達(dá)國家平均損耗率為5%（見圖2）。高損耗率與冷鏈發(fā)展水平直接相關(guān)，中物聯(lián)冷鏈委數(shù)據(jù)顯示中國蔬果、水產(chǎn)品和肉類的冷鏈流通率分別只有22%、34%和41%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家95%以上的水平。

2021年我國人均GDP達(dá)12,530美元，接近世界銀行劃分的高收入經(jīng)濟(jì)體門檻。世邦魏理仕認(rèn)為，國內(nèi)部分發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入消費升級的加速期，對健康飲食方式和食品質(zhì)量關(guān)注度不斷提升，生鮮食品及冷凍食品的需求將快速增加。

3.生鮮零售和冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)加快擴(kuò)張

消費升級將帶動生鮮零售、連鎖餐飲和冷鏈?zhǔn)称返绕髽I(yè)加速擴(kuò)張。

根據(jù)灼識咨詢的預(yù)測，2021～2025年期間，中國生鮮零售市場規(guī)模將從5.2萬億元增長至6.8萬億元，累計增長近30%，年復(fù)合增速約6.6%。與此同時，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國餐飲市場規(guī)模將從4.7萬億元增長至6.6萬億元，累計增長40%（見圖3）。2022年多地爆發(fā)的奧密克戎疫情大幅提升生鮮電商的使用時間和活躍用戶，根據(jù)公開資料顯示，主要生鮮電商3月起DAU同比及環(huán)比均大幅上漲，以叮咚買菜為例，2022年2月DAU為300萬人，3月DAU為500萬人以上；盒馬3月為500萬人，環(huán)比漲了25%，同比上漲了78.57%。

4.全國冷庫需求長期大于供給

冷庫需求方面，世邦魏理仕根據(jù)中國主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量和周轉(zhuǎn)率，《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》提出的冷鏈滲透率以及冷鏈下游需求的增速，綜合推算2021年中國冷庫的潛在需求約為29,541萬立方米，未來五年中國冷庫需求面積將繼續(xù)維持8%～9%左右的增長。

冷庫供給方面，根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國冷庫總?cè)萘繛?.77億立方米，2021年突破1.95億立方米，但與冷庫的潛在需求之間仍然存在一定的差距（見圖4）。

世邦魏理仕根據(jù)國內(nèi)冷庫的建筑形態(tài)、平均高度以及國外行業(yè)經(jīng)驗，對冷庫的庫容和面積進(jìn)行切換，2021年全國冷庫對應(yīng)的總面積約為2,746萬平方米。

二、高標(biāo)冷庫市場：定義與發(fā)展趨勢

1.高標(biāo)冷庫占比較低，其中A類冷庫占比13%

世邦魏理仕通過對國內(nèi)冷庫市場的長期研究，結(jié)合國家冷庫設(shè)計規(guī)范、相關(guān)政策文件及行業(yè)未來趨勢，從建筑形態(tài)、層高、承重、溫區(qū)等維度綜合提出冷庫的分類分級標(biāo)準(zhǔn)，將冷庫分為A、B和C三類。其中A類和B類為高標(biāo)冷庫，C類為低標(biāo)冷庫。（冷庫分類及結(jié)構(gòu)見圖5，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)詳見表1）。

根據(jù)世邦魏理仕對主要城市冷庫的數(shù)據(jù)監(jiān)測和評估，全國高標(biāo)冷庫（A類和B類）合計面積為876萬平方米，在中國冷庫總存量中占比不足1/3，其中A類冷庫僅為13%，B類冷庫為19%。市場上的存量冷庫，依然以傳統(tǒng)的低標(biāo)冷庫（C類）為主。

《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》指出，要淘汰關(guān)停不合規(guī)不合法冷庫、老舊高耗能冷庫、加快冷鏈設(shè)施改造升級。A類和B類冷庫將成為未來冷庫增量市場的主要形態(tài)。物流地產(chǎn)商以及投資者紛紛進(jìn)入冷鏈領(lǐng)域，將引領(lǐng)行業(yè)按照專業(yè)冷庫的標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行設(shè)計、建造、運營和管理，或?qū)Ω邩?biāo)干倉、優(yōu)質(zhì)廠房采用冷鏈技術(shù)設(shè)備進(jìn)行溫區(qū)升級和功能改造，滿足冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

C類冷庫將面臨市場整治，具有較大的升級改造空間。C類冷庫多為傳統(tǒng)冷庫、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場冷庫以及部分私自改造的冷庫。未來C類冷庫在部分淘汰外也存在升級改造的空間，包括配套建設(shè)封閉式裝卸站臺等設(shè)施，完善流通加工、分撥配送、質(zhì)量安全控制等功能。

2.高標(biāo)冷庫市場集中度偏低，頭部企業(yè)占比僅為27.7%

目前，具備高標(biāo)冷庫全國網(wǎng)絡(luò)布局能力的企業(yè)為數(shù)不多，其中萬緯冷鏈、亞冷、鄭明、美庫、宇培、普冷、啟橙、中外運冷鏈處于行業(yè)前列。

根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年底上述八家企業(yè)在全國已布局的高標(biāo)冷庫總數(shù)量達(dá)到182座（含在建和待建項目），冷庫總面積達(dá)到380萬平方米，其中已交付面積為243萬平方米，在已建成高標(biāo)冷庫存量中占比（CR8）為27.7%（見圖6）。若從全國冷庫市場的總存量來看，上述八家企業(yè)的占比不足10%，市場集中度低，行業(yè)格局分散（見圖7）。根據(jù)國際冷藏倉庫協(xié)會（IARW）數(shù)據(jù)顯示，2021年美國冷庫市場CR8為54.9%，頭部企業(yè)Lineage、Americold的市場份額更是高達(dá)24.2%和18.0%。相比之下，中國冷庫市場存在較大的整合空間。

3.高標(biāo)冷庫現(xiàn)在及未來：以分撥配送型冷庫為主

分撥和配送型冷庫依然是未來高標(biāo)冷庫主要的增長方向，包括普通冷庫升級以及未來需求增長（見圖8）。

根據(jù)國外經(jīng)驗，投資者還可以為食品企業(yè)定制生產(chǎn)型冷庫。

4.高標(biāo)冷庫增長預(yù)測

根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，高標(biāo)冷庫的主要客戶90%以上是食品相關(guān)領(lǐng)域，其中排名第一的為連鎖餐飲。根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)餐飲行業(yè)競爭格局非常分散，連鎖化率和集中度的提升空間較大。根據(jù)美團(tuán)披露的數(shù)據(jù)，2020年國內(nèi)餐飲連鎖化率僅為15.0%，對比目前美國（54%）和日本（49%）的餐飲連鎖化率（中國連鎖經(jīng)營協(xié)會），未來有較大提升空間，而此次新冠疫情所引發(fā)的行業(yè)整合和線上能力升級預(yù)計將加速這一趨勢。

在商超零售方面，Euromonitor的數(shù)據(jù)顯示，2021～2025年期間，包括大型超市、折扣店、便利店等形態(tài)在內(nèi)的現(xiàn)代食品雜貨零售企業(yè)的門店銷售額將從3.3萬億元增長至約4萬億元，年均增速達(dá)到4.5%，同時從沃爾瑪、大潤發(fā)等大型商超連鎖近年來在國內(nèi)的發(fā)展趨勢來看，其生鮮銷售比例均大幅增加。另一方面，線上銷售增長更加強勁，F(xiàn)orrester對中國線上食品雜貨2021～2024年年均增速的預(yù)測超過30%。

進(jìn)口食品是高標(biāo)冷庫另一大需求來源。根據(jù)海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，2021年中國進(jìn)口食品金額達(dá)到1,944億美元，2020年和2021年均保持了28%的高速增長。一方面，農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口平均關(guān)稅下降至15.2%，是世界農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅水平的四分之一；另一方面，中國進(jìn)博會的舉辦讓更多境外參展商尋找中國商機。預(yù)計2025年中國進(jìn)口食品金額將繼續(xù)保持兩位數(shù)的年均復(fù)合增長。

世邦魏理仕綜合高標(biāo)冷庫主要客戶的未來需求增長，以及高標(biāo)冷庫在城市配送環(huán)節(jié)滲透率的逐步提升，預(yù)計2021～2025年中國高標(biāo)冷庫需求將維持13.5%的復(fù)合年均增長，對應(yīng)總計約500萬平方米的新增高標(biāo)冷庫面積（見圖9）。

5.一線及核心物流樞紐城市高標(biāo)冷庫市場

根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)監(jiān)測，在北上廣深、武漢、成都、西安這七個重要冷庫市場中，截至2021年底高標(biāo)冷庫存量約300萬平方米，超過全國高標(biāo)冷庫總存量的三分之一（見圖10）；整體出租率逾90%，平均租金在3.2～5.6元/天/平方米之間，未來一年內(nèi)將有66萬平方米新建高標(biāo)冷庫入市（見圖11）。

三、冷庫投資策略與機遇

1.冷庫投資選址：區(qū)位優(yōu)先于租金

世邦魏理仕2021年中國倉儲物流租戶調(diào)研顯示，倉儲區(qū)位優(yōu)先于租金成為受訪企業(yè)倉庫選址的共識?？拷M者和終端市場、靠近交通設(shè)施、靠近制造商和供應(yīng)商分列選址要素的前三位（見圖12），物流企業(yè)通過優(yōu)化倉儲網(wǎng)絡(luò)布局實現(xiàn)整體供應(yīng)鏈降本提效。

以上要素在冷庫投資選址中同樣適用，冷鏈?zhǔn)称穼τ诖鎯l件、時效要求更高，因此冷庫對于區(qū)位、周邊環(huán)境、產(chǎn)業(yè)及消費熱度等方面有更高的要求。

2.冷庫投資評估框架

世邦魏理仕建議投資者針對不同城市的供需情況及市場特征，圍繞經(jīng)濟(jì)、客戶、基礎(chǔ)設(shè)施和競品四個關(guān)鍵要素來評估冷庫投資決策（見圖13）。

3.“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃加強產(chǎn)銷冷鏈建設(shè)

2021年12月國務(wù)院發(fā)布《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，明確冷鏈物流是中國產(chǎn)業(yè)升級和擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)程中的重要基礎(chǔ)設(shè)施，提出到2025年初步形成銜接產(chǎn)地銷地、覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國內(nèi)國際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)。世邦魏理仕認(rèn)為，國內(nèi)冷庫投資將進(jìn)入重大機遇期。我們建議投資者重點關(guān)注承擔(dān)銷地流通功能的主要城市群的銷地倉和樞紐分撥中心（農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈流程如圖14），原因在于：

上述區(qū)域具備雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費規(guī)模，符合“十四五”冷鏈發(fā)展總體布局，在土地獲取、電力指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)領(lǐng)域?qū)⒌玫礁嗟恼咧С?，周邊道路、港口等重要基建?guī)劃和推進(jìn)更快；同時區(qū)域內(nèi)也存在較多的老舊冷庫設(shè)施升級改造機會。

世邦魏理仕在2021年的《中國冷庫投資指南》報告中提出，從功能的通用性、需求廣度、物業(yè)體量等維度判斷，區(qū)域分撥倉和城市配送倉的可投資性較強。

4.冷庫投資重點城市和策略

根據(jù)投資選址原則、政策導(dǎo)向以及世邦魏理仕的專業(yè)判斷，建議優(yōu)先關(guān)注圖15中的重點城市。

根據(jù)需求與供給情況，冷庫投資的重點城市可分為國際門戶城市、全國性交通樞紐、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)三類（如圖16）：

國際門戶城市

冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長期穩(wěn)定的增長空間。建議投資者關(guān)注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機會，新項目地塊開發(fā)和存量項目升級改造并重。

全國性交通樞紐

處于冷鏈體系中的關(guān)鍵節(jié)點，經(jīng)濟(jì)能級和樞紐能力將繼續(xù)提升。建議投資者關(guān)注樞紐城市內(nèi)熱門子市場、優(yōu)質(zhì)區(qū)位的冷庫投資機會。

區(qū)域性經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)

消費規(guī)模增長潛力巨大，冷庫市場將會得到進(jìn)一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動性。建議投資者可聯(lián)合冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)或進(jìn)口貿(mào)易商共同規(guī)劃和開發(fā)冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。

四、結(jié)論與建議

1.冷庫市場整體供不應(yīng)求

全國冷庫仍處于供不應(yīng)求，未來三到五年是冷庫投資的重要機遇期；

高標(biāo)冷庫的產(chǎn)品設(shè)計、建造品質(zhì)等方面更符合冷庫租賃、資產(chǎn)交易的需求，將成為未來冷庫開發(fā)投資的主要形態(tài)。

2.冷庫行業(yè)整合提速

投資者、物流地產(chǎn)商陸續(xù)進(jìn)入冷鏈賽道，資產(chǎn)端和運營平臺將涌現(xiàn)更多交易機會，加速行業(yè)整合；

頭部企業(yè)在投資方的推動下，將通過自建、改造、收購等途徑加快全國冷庫布局，擴(kuò)大持有和運營的冷庫規(guī)模，形成規(guī)模優(yōu)勢和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

3.ECIC冷庫投資評估框架

冷庫區(qū)位是獲得穩(wěn)定的出租率和租金的重要保證。世邦魏理仕建議投資者依據(jù)每個城市的經(jīng)濟(jì)及消費增后趨勢（Economy）、冷庫需求畫像（Client）、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（Infrastructure）、競品情況（Competitor）這四大要素，評估冷庫投資決策。

4.重點城市冷庫投資活躍

關(guān)注北上廣深以及周邊城市的新項目地塊開發(fā)和存量項目升級改造的投資機會；

關(guān)注樞紐城市內(nèi)熱門子市場、優(yōu)質(zhì)區(qū)位的冷庫投資機會；

在其他重點城市可聯(lián)合冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)或進(jìn)口貿(mào)易商共同規(guī)劃和開發(fā)冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。

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